Hanau. Hinter verschlossenen Türen laufen bei der Stadt Hanau die Vorbereitungen für einen schnellen Erwerb der Kaufhof-Immobilie. Der Galeria-Kaufhof-Karstadt-Konzern hatte Mitte März verkündet, mehrere Kaufhäuser in Deutschland zu schließen, für die Hanauer Filiale soll am 31. Januar 2024 Schluss sein.

Sofort hatte sich Oberbürgermeister Claus Kaminsky positioniert: „Der Plan der Stadt Hanau heißt nun, das Haus in der Innenstadt zu übernehmen, ins Eigentum zu kommen. Einen langen Leerstand können und werden wir an dieser Stelle nicht akzeptieren.“ Der aktuelle Zeitplan sieht vor, dass die städtischen Gremien nach der Sommerpause im September über den Erwerb entscheiden werden.

Kaminsky: Wir sind einen großen Schritt weiter

In den vergangenen Wochen hatte sich ein Experten-Team unter Führung von Stadtentwickler Martin Bieberle intensiv mit allen relevanten Themen auseinandergesetzt und in dieser Woche die Stadtspitze informiert. „Wir sind große Schritte weiter und grundsätzlich entscheidungsreif“, kommentierte OB Kaminsky die jüngsten Entwicklungen.

Geprüft wurde unter anderem der technische Status des Kaufhof-Gebäudes. Die gute Nachricht sei, dass die denkmalgeschützte Immobilie, die 1957 gebaut und bereits am 27. November 1957 eröffnet wurde, grundsätzlich sanierungsfähig ist. Statik und Brandschutz, als harte Faktoren, werden als „in Ordnung“ bewertet, grundsätzlicher Sanierungsbedarf bestehe, insbesondere unter energetischen Gesichtspunkten.

Unterschiedliche Nutzungen von Büro über Wohnen bis Gewerbe

Die Fachgruppe kommt zu der Bewertung, dass die Immobilie am Marktplatz von ihrer Grundstruktur und offenen Gestaltung nach einer Sanierung Optionen für unterschiedlichste Nutzungen bietet. Von Büro bis Wohnen, Gastronomie bis Fitnessstudio, Gesundheitszentrum und anderen gewerbliche Nutzungen. Das Erdgeschoss soll, so die Empfehlung, auf jeden Fall für frequenzorientierte Nutzungen zur Verfügung stehen, etwa Handel.

Das Untergeschoss mit seiner direkten Anbindung an die Tiefgarage „Am Markt“ sei ebenfalls multifunktional nutzbar, von Club über weitere Kulturangebote bis hin zum Supermarkt und einer möglichen Erweiterung der Tiefgarage wäre es auf vielfältige Weise nutzbar. „Wir werden alles erwägen“, betont Oberbürgermeister Kaminsky.

Transformierbar wie eine Berliner Altbauwohnung

Rainer Krebs, der im Auftrag der Stadt das Kompetenzteam bei städtebaulichen und architektonischen Themen begleitet, vergleicht die Kaufhof-Immobile von ihrer Transformationsfähigkeit mit der „Berliner Altbauwohnung“. Er folgert, dass mit dem Gebäude alles möglich sei, dass es für die kommenden 100 Jahre an die jeweils sich verändernden Anforderungen anpassbar sei.

Neben architektonischen Fragen wurden durch Rechtsanwalt Dr. Olaf Otting die juristischen Themen aufbereitet. „Die Stadt Hanau hat durch das Vorkaufsrecht und die Möglichkeiten des besonderen Städtebaurechts grundsätzlich eine starke Position für ein Abwehrspiel. Niemand kann ohne unser Zutun kaufen oder die Immobilie mit von der Stadt nicht gewollten Nutzungen füllen“, erklärt Kaminsky. „Unser Ziel ist natürlich eine zeitnahe Entwicklung der Immobilie.“

Schicksalsjahre der Innenstädte

Aufgrund vieler verschiedener Einflüsse – von boomendem Online-Handel über Corona bis hin zu Preisanstiegen für Energie und inflationsbedingter Kaufzurückhaltung – sind viele Innenstädte unter Druck. „Wir stecken mitten im Schicksalsjahr der Innenstädte“, ergänzt der OB.

Hanau habe in den vergangenen Jahren durch konsequente und stetige Anstrengungen – vom Stadtumbau bis zum Stadtentwicklungsprogramm „Hanau aufLADEN“ bundesweit beachtete Erfolge vorzuweisen. „Dies war nur möglich, weil wir mit breitem politischem Konsens und natürlich auch viel Aufwand immer mutig und innovativ gehandelt haben. Mut zieht Mutige an – diese Formel greift in Hanau“, sagt Kaminsky.

16 000 Quadratmeter Bruttofläche von strategischer Bedeutung

Die weitere Perspektive der Kaufhof-Immobilie, die mit 16000 Quadratmetern Bruttogrundfläche nach dem „Forum Hanau“ die zweitgrößte Immobilie in der Innenstadt ist, ist in diesem Kontext von strategischer Bedeutung. „Ein langer Leerstand würde unsere Anstrengungen konterkarieren. Umgekehrt bietet das Kaufhof-Gebäude die historische Chance, das Ringen um eine lebenswerte Innenstadt nachhaltig zu befördern“, meint Kaminsky.

Das Fachteam beschäftigte sich in den vergangenen Wochen ebenfalls mit anderen Städten, insbesondere mit Standorten, die Kaufhäuser des Essener Galeria-Konzerns hatten oder noch haben. Die Entwicklungen in anderen Städten zeigen, dass Leerstand von Schlüsselimmobilien im Herzen der Stadt das gesamte Umfeld kaum mehr rückholbar nach unten ziehe.

Das kann man auch in anderen Städten quer durch die Republik sehen. „In Bremen beispielsweise ist in vormals gut frequentierten innerstädtischen Einkaufspassagen erheblicher Leerstand zu beobachten. Auch der vor Jahren noch florierende Wochenmarkt nur noch ein Schatten seiner selbst“, so Daniel Freimuth, operative Leitung der Hanau Marketing GmbH.

Drohenden Leerstand über viele Jahre verhindern

Die Gruppe setzte und setzt sich daher mit aktuellen Angeboten von privaten Anbietern auseinander, die in anderen Städten Immobilien des Galeria-Konzerns übernehmen oder übernehmen wollen. Dabei fällt kein Konzept auf, das nicht zu einem Ergebnis führt, dass das Problem auch langfristig löst. Studien, unter anderem des Bundeswirtschaftsministeriums, zeigen auf, dass ohne städtisches Zutun die Liegenschaften zehn Jahre und mehr leer standen oder minder genutzt wurden. Der Druck wachse so an, dass am Ende doch erworben werden muss.

„Wir sind entschlossen, die Chance für eine zukunftsfähige Stadtentwicklung zu nutzen und für die nächsten Generationen eine lebenswerte Innenstadt zu gestalten“, hebt Kaminsky hervor. Die möglichen Nachnutzungen sollen multifunktional sein, das Füllen von 11 000 Quadratmetern Fläche mit reinem Handel funktioniere heute nicht mehr. Mischungen aus Handel, Gastro, Gewerbe, Kultur und öffentlichen Nutzungen seien die Regel.

Finanzierungsmöglichkeiten unter die Lupe genommen

Eine weitere Bewertungsgrundlage ist die finanzielle Seite. „Alles im Leben hat seinen Preis. Folglich haben wir uns intensiv, mit Unterstützung unter anderem von Thomas Müller (Terramag – entwickelte das Gelände der ehemaligen Lederfabrik in Bernbach) mit einem möglichen Kaufpreis plus der anstehenden Sanierungskosten und möglicher Finanzierungen der Immobilie beschäftigt“, berichtet Martin Bieberle. Der in Rede stehende Kaufpreis könne unter Berücksichtigung möglicher, ein zu preisender Fördermittel, etwa für die energetische Sanierung, für die Stadt beziehungsweise für eine städtische Gesellschaft plausibilisiert werden.

Auswertungen von Kaufpreisen anderer Warenhaus-Immobilien zeigen auf, dass auf der einen Seite in den vergangenen Jahren über große Paketverkäufe an internationale Investoren überhöhte Preise realisiert wurden und gleichzeitig die aktuelle Marktlage einen zeitnahen Erwerb einer einzelnen Immobilie durch einen seriösen Investor unwahrscheinlich erscheinen lässt, bewertet das Fachteam. Die Herausforderung ist nun, mit dem Eigentümer einen zeitnahen Einzelverkauf der Immobilie an die Stadt zu erreichen und dies zu einem Kaufpreis, der wirtschaftlich vertretbar ist. Den bisherigen Verhandlungsstand macht Kaminsky zuversichtlich, dass dies erreichbar ist.

Nach dem Erwerb mit privaten Partnern entwickeln

„Unser Ziel ist, die Immobilie zu erwerben und dann in einem strukturierten Verfahren mit privaten Partnern die Immobilie zu entwickeln. Sei es als Mieter und Nutzer oder als Mitinvestoren. Der wettbewerbliche Dialog und die bisherige Konversionsentwicklung, etwa im Pioneer Park, sind hier die Blaupause. Daneben prüfen wir nun weiter, welche aktuellen und zukünftigen städtischen Nutzungen hier funktional und wirtschaftlich sinnvoll platzierbar wären. Wir werden rasch entscheiden und handeln“, unterstreicht Kaminsky.

GNZ